부동산 규제 완화, 규제지역 해제와 LTV 완화

약 3년 동안 규제만 해오던, 부동산 시장에 좋은 소식이 생겼습니다. 많은 지역들이 규제지역으로 지정됨에 따라 주택담보대출을 받아 집을 살 수 있는 기회가 많이 줄어들었었는데, 그 규제지역들을 완화한다는 소식입니다. 추가로, 주택담보대출의 대출한도와 가장 밀접한 관련이 있는데 LTV 기준도 완화한다고 합니다. 이렇게 규제사항들을 완화하는 이유는, 부동산 시장의 하락장이기 때문입니다. 치솟는 금리로 인해 주택담보대출의 원리금 부담이 증가한 점과, 고금리시대의 장기화와 부동산 가격 고점이라는 인식, 그리고 여전히 다주택자 취득세 중과 규제 등의 이유로 역대 수준의 얼어붙은 부동산 시장을 보이고 있습니다.

▣ 전국 부동산 규제지역 해제

현재 투기지역 / 투기과열지구 / 조정대상지역 / 비규제 지역으로 나눠져 있는 부동산 규제지역 기준이 개정됩니다.

서울과 경기 4곳(과천, 성남, 하남, 광명)을 제외한 지역들의 규제지역 기준이 아래와 같이 완화됩니다.

투기과열지구 해제	조정대상지역 해제(경기)	조정대상지역 해제(인천)
수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지/기흥, 동탄2	수원 팔달/영통/권선/장안, 안산 상록, 구리, 안양 만안/동안, 군포, 의왕, 고양, 남양주, 용인 수지/기흥/처인, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 광교지구, 성남	중구, 동구, 미추홀구, 연수, 남동구, 부평구, 계야구, 서구

서울과 경기 4곳은 현안을 유지하기로 하였는데, 이에 서울시는 주변지역의 파급효과와 개발수요, 그리고 높은 주택수요 등을 감안하여 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지할 필요가 있다고 판단하였다고 밝혔습니다. 경기도의 경우는 서울과 인접하여 집값 수준과 개발수요가 높고 서울과 유사한 시기에 규제지역으로 지정된 과천과 성남, 하남, 광명은 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하기로 결정했습니다.

위 규제지역 해제는 11월 14일(월)부터 적용될 예정입니다.

▣ 규제지역 내 지역별, 주택가격별 LTV 완화

LTV는 주택담보대출 취급 시 담보인정비율을 말합니다. 투기과열지구에 위치한 집을 가진 1 주택자가 담보대출을 받을 때는 40%, 만약 2 주택 이상 보유자라면 30% 등의 LTV 규제를 받았었습니다. 주택 가격은 올랐지만 대출한도가 크게 달라지지 않거나 오히려 더 안 나오는 이유가 바로 LTV 규제 때문이었죠. 그런데 이 LTV 규제도 완화한다고 합니다.

(기존)

- 무주택자 및 1주택자(처분조건부) : 비규제 지역(70%), 규제지역(20~50%)

- 다주택자 : 비규제지역(60%), 규제지역(0%)

(변경)

- 규제지역 내 무주택자 및 1주택자(처분조건부) : 50% 단일화(지역에 상관없이)

- 다주택자 : 동일

▣ 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 허용

(기존)

- 투기 및 투기과열지구 내 시가 15억 원 초과하는 아파트의 주택구입 목적 주택담보대출 금지

(변경)

- 투기 및 투기과열지구 내 무주택자 및 1 주택자(처분조건부)의 시가 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 허용(LTV

50% 적용)

▣ 서민 실수요자 우대혜택 확대

서민 실수요자란, 부부합산 연소득이 9천만 원 이하이면서 / 투기 및 투기과열지역에 주택 가격 9억 원 이하, 조정대상지역에 8억 원 이하 / 무주택 세대주 등의 요건을 모두 충족하는 대상자를 말합니다.

(기존)

- 서민실수요자의 경우 규제지역 내 주택구입 목적 주택담보대출 시, 4억 한도 내에서 LTV 우대폭을 10~20% 완화

(변경)

- 서민실수요자의 대출한도를 확대(4억 → 6억)하며, 규제지역 내 주택구입 목적 LTV 우대폭을 20%로 단일화(LTV 최대 70%)

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