역전세 반환대출 규제완화(LTV, DTI, DSR, 대출한도)

부동산 가격 폭등 시기에 주택을 구입하여 세를 준 임대인들이, 올해 전셋값이 급락하면서 임차인에게 반환해주어야 할 전세 보증금을 못 돌려주는, 역전세 현상이 심화되고 있습니다. 한국은행에 따르면, 현재 전세 계약을 한 임차인 중 역전세 위험의 노출된 비율이 52.4%에 달한다고 밝혔습니다. 이는 2명 중 1명이 임대차 계약이 종료되더라도 임차보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 것입니다.

오늘 말씀드릴 역전세 반환대출 규제완화는, 기존 전세보증금 반환용도의 주택담보대출이랑 개념이 같으며, 단 LTV, DTI, DSR, 대출한도 등의 기준들이 완화된 특징이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

   역전세 반환대출

역전세 반환대출은 전셋값이 하락하여 집주인이 기존 세입자의 전세금을 돌려주지 못하는 경우, 집주인이 은행에서 대출을 받아 기존 세입자에게 전세금을 반환하는 제도를 말합니다. 역전세 반환대출을 통해 세입자는 전세금을 원활히 돌려받을 수 있고, 집주인은 전세금 반환에 필요한 자금을 조달할 수 있습니다.

23년 7월 4일 정부에서 발표한 [2023 하반기 경제정책방향]에 따르면, 역전세 상황의 임차인을 보호하기 위해 임대인의 주택담보대출의 규제를 한시적으로 완화한다는 내용입니다. 한시운영기간은 23년 7월 27일부터 24년 7월 31일입니다.

 

 

 

   규제완화 내용

LTV, DTI, DSR에 대한 규제가 완화되었습니다. 해당 규제들은 부동산 시장의 가격 상승을 억제하고, 과도한 부채로 인한 가계 파산을 예방하기 위한 목적으로 도입되었습니다.

 

▣ LTV(Loan-to-value ratio)

   : 주택담보대출의 한도를 주택 가격의 일정 비율로 제한하는 것입니다. 예를 들어 LTV가 70%라면 주택 가격 1억 원짜리 집을 살 때 최대 7천만 원까지만 대출을 받을 수 있습니다.

 

LTV 30% ~ 70%(변경 전)  →  좌동(변경 후)

 

현행 LTV 규제는 비규제지역은 70%(다주택자 60%), 규제지역 50%(다주택자 30%)이지만, 무주택자면서 부부합산 연소득 9천만 원 이하인 실수요자는 규제지역 내 9억 원 이하 주택에 대해서는 LTV 70%를 적용합니다. 여기에 생애최초 주택 구입 시에는 규제지역과 무관하게 주택가격 9억 원 이하라면 LTV 80%까지도 적용할 수 있습니다.

 

▣ DTI(Debt-to-income ratio)

   : 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 부채의 이자를 합친 금액을 연간 소득으로 나눈 비율입니다. 예를 들어 DTI가 60%라면 연소득 3천만 원인 사람은 주택담보대출의 원리금 상환액을 합쳐 1,800만 원까지만 부담할 수 있습니다.

 

DTI 30% ~ 60%(변경 전)  →  DTI 60%(변경 후)

 

DTI비율 60%가 적용되며 ①차등 없이 일괄적용, ②주거용 오피스텔에도 적용, ③규제지역 모든 주택에 적용, ④비규제지역 수도권 여부, 아파트 여부 불문 일괄적용, ⑤ 동일담보 합산 여신 1억 이하 소액대출은 적용배제됩니다. 

 

▣  DSR(debt-service ratio)

   : 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 부채의 원리금 상환액을 합친 금액을 연간 소득으로 나눈 비율입니다. DTI와 유사하지만, DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액만 포함하는 반면, DSR은 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 부채의 원리금 상환액을 모두 포함한다는 점에서 차이가 있습니다.

 

DSR 40%(변경 전)  →  적용배제(변경 후)

 

현행 기준은, 총대출 1억 초과의 경우 DSR 40%가 적용이 되는데, 규제완화되면 DSR 규제가 배제됩니다. 일반적으로 DSR 규제가 제외되는 대출 항목은, 소액 신용대출, 중도금대출, 전세자금대출 등이 있습니다.

 

 

 

   지원대상

완화된 역전세 반환대출을 받으려면 5가지 조건을 충족해야 합니다.

① 차주(대출받는 자) : 23년 7월 3일까지 임대주택 소유권을 취득한 임대인

    * 기존 임대차계약이 있는 주택을 매수한 경우도 가능합니다.(이전 매도자와 임차인과의 계약서 작성)

 

② 자금용도 : 23년 7월 3일까지 체결된 임대차계약의 임차보증금 반환(법인 임차인도 가능)

 

③ 대출과목 : 주택담보대출(주거용 오피스텔은 비주택담보대출)

    * 은행에는 주택담보대출과 비주택담보대출로 나뉘며, 주거용 오피스텔의 경우 주택담보대출이 아닌 비주택담보대출로 받아야 하며, 이때 LTV는 주택 기준이 아닌, 비주택 기준이 적용됩니다.

 

④ 대상주택 : 주택 및 주거용 오피스텔(상가주택, 노인복지주택 제외)

    * 상가주택이란 상가와 주택이 공존하는데 연면적의 상가 비중이 더 큰 건물을 말하고, 노인복지주택은 실버타운이라고도 불리는 노인 주거시설을 말합니다.

 

⑤ 역전세 상황 : 기존 임차보증금 > 후속 임차보증금 or 후속 임차인을 구하지 못한 경우

    * 현재 세입자의 임차보증금보다 다음 세입자의 임차보증금이 더 적은 경우, 다음 세입자를 구하지 못한 경우, 둘 중 하나에 해당해야 역전세 상황으로 인정받습니다.

 

 

 

   대출한도

대출한도는 3가지 케이스에 따라 상이하게 적용됩니다.

▷ 후속임차인이 있는 경우

Min(보증금 차액, LTV, DTI 60%)

 

단, 대출실행 후 1개월 내 후속임차인이 전입하고 증빙자료(전입세대열람내역)를 제출해야 합니다. 또한, 후속임차인이 전입하고 3개월 내에 특례 반환보증에 가입해야 합니다. 특례 반환보증은, 임차인이나 임대인 중 한 명이 가입하면 되는데, 이때 발생하는 보증료는 임대인이 부담해야 합니다. 보증기관은 HF(주택금융공사), HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험)이 있습니다.

 

 

▷ 후속임차인이 없는 경우

Min(기존 보증금, LTV, DTI 60%)

 

단, 대출실행 후 3개월 단위로 전입세대열람내역을 제출해야 합니다. 이는 후속임차인의 유무를 확인하기 위함입니다. 만약 후속임차인이 생기면, 3개월 단위 확인은 불필요하며, 대신 후속보증금만큼 대출금 상환과 근저당권 감액, 반환보증 가입을 해야 하는 조건부가 있습니다.

 

 

▷ 집주인이 거주할 경우

Min(A주택 보증금-B주택 보증금*, LTV, DTI 60%)

 

집주인이 A주택에 임차보증금을 반환해야 하며, B주택(전세대출 있음)에 세입자로 거주하고 있는 경우, B주택의 전세보증금에서 전세대출금액을 뺀 값이 B주택 보증금이 됩니다.

또한, 집주인이 A주택에 임차보증금을 반환해야 하며, B주택에 거주 중인 경우, B주택 신규 세입자로부터 수취한 임차보증금 또는 B주택 처분금액에서 주택담보대출금액을 뺀 값이 위 산식의 B주택 보증금이 됩니다.

마찬가지로 전입여부를 확인하기 위해 3개월 단위로 전입 증빙자료를 제출해야 하고, 대출실행 후 2년간 전입을 유지해야 합니다.

 

 

금융위원회에서 발표한 자료로 글을 쓰다 보니, 다소 이해가 안 되는 부분이 있을 수 있습니다. 궁금하신 부분이 있으시면 댓글 남겨주시고, 저도 한번 더 고민해 보는 시간을 갖겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

 

 

 

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