고액 신용대출 규제 고소득자 DSR

올해 1월 3일 자부터 차주 단위 DSR 규제 적용 기준이 시행되는 등, 정부의 가계부채 규제는 나날이 강화되고 있는 추세입니다.

 

오늘은 가계대출의 규제 내용, 가계대출에 대한 리스크 관리기준에 대해 알려드리겠습니다.

관리방안, 기준, 규제내용 등 내용이 방대하기 때문에 시리즈로 정리해서 게시하고자 하며, 첫 번째 시간인 오늘은 '고액 신용대출 규제'입니다.

 

 

✅ 고액 신용대출, 고소득자 가계대출 규제 적용대상

" 고액 신용대출을 받은 고소득의 가계 차주 "

 

위에 한문장으로 정리할 수 있습니다.

- 고액 신용대출 : 신용대출 대출총액이 1억 원을 초과(누적 기준, 마이너스통장의 경우 한도 금액이 대출 총액으로 간주)

- 고소득 : 연소득이 8천만원을 초과

- 가계 차주 : 가계란 개인을 의미하며, 시행일 이후 전 금융기관에서 신용대출을 받는 사람

 

 

만약 대출을 받는 차주의 신용대출 잔액이 1억 원 이하인 경우 규제 대상이 아닙니다.

소득은 증빙소득(근로소득, 종합소득 등)으로 산정하는 것이 원칙이나, 공신력 있는 자료를 활용하여 증빙소득과 유사한 소득 수준으로 파악이 가능한 경우에는 인정소득(건강보험료 등)으로도 대체 가능합니다.

단, 상속이나 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 대출이 늘어난 경우에는 제외됩니다.

 

 

✅ 위 기준에 해당하는 분들은 2가지 규제를 받게 되는데요.

 

# 규제 1

"연소득 8천만 원을 초과하는 차주의 신용대출 대출총액이 1억 원을 초과하는 경우 차주 단위로 DSR규제 적용"

* DSR 한도 : 은행권 40%, 비은행권 60%

 

DSR이란, 'Debt Service Ratio'로'총부채 원리금 상환비율'입니다.

대출을 받는 사람의 부채상환능력을 확인하는 지표라고 보시면 됩니다.

 

" DSR의 산식은, = (연간 대출 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득 "

 

단, 3백만 원 이하의 소액 신용대출을 받아 신용대출의 누적 잔액이 1억 원을 초과하게 되는 경우엔 차주 단위 DSR을 적용하지 않습니다.

또한, 일부 대출은 DSR 규제 대상에서 제외됩니다.

* 분양주택의 중도금 대출, 재건축 및 재개발 주택의 이주비 대출, 서민금융상품, 전세자금 대출, 주택연금(역모기지론), 보험계약대출, 예금담보대출, 할부, 리스 등

 

 

⭐️ 예시 중요 ⭐️

예를 들어 DSR계산식을 설명해보겠습니다.

연봉 9천만 원인 사람이, 금리가 3%인 신용대출을 1억 1천만 원을 10년 만기로 받았다고 하면
→ 110백만 원 ÷ 10년 + 110백만원 x 3% = 14,300천 원
→ 14,300천 원 / 90,000천 원 = 15.8%

이용 중인 신용대출의 DSR이 15.8%라는 것이며, 이후에 주택을 구입하면서 담보대출을 받는다고 할 때 새로 신청하는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액을 포함한 비율이 40% 이하여야 됩니다.

위 대출을 보유한 차주가, 금리 3%의 주택담보대출을 2억 원을 30년 분할상환으로 받는다고 가정하면,
→ 2억원 ÷ 30년 + 2억원 x 3% = 12,666천 원
→ { 14,300천 원(신용대출) + 12,666천 원(주택담보대출) } / 90,000천 원 = 29.9%

DSR 비율이 29.9%로 나오기 때문에, 이 차주는 40% 이내로 DSR이 산출되기에 대출을 이용할 수 있습니다.

단, 분할상환의 원리금 값은 원금분할상환방법인지, 원리금분할상환방법인지에 따라 금액이 다릅니다. 위에 수기 계산은 이해를 위한 참고자료입니다. 또한 대출 종류에 따라 대출 만기 년수가 상이합니다.

 

 

❓원금분할상환방법과 원리금분할상환방법의 차이가 무엇인가요❓

대출 상환방법 쉽게 이해하기.(원금균등 / 원리금균등 / 만기일시)

 

 

 

# 규제 2

 

"신용대출 실행일로부터 1년 내 규제지역에서 주택을 추가로 구입하는 행위를 금지하는 약정 체결"

 

고소득자(연소득 8천만 원 초과)가 고액 신용대출(1억 원 초과)을 받은 시점부터 1년 이내에 규제지역에 주택을 구입하지 못한다는 내용입니다. 주택담보대출 받는 것이 아닌, 주택 취득 자체가 안된다는 것입니다.

규제지역은 투기지구, 투기과열지역, 조정대상지역에 해당됩니다. 요즘 웬만한 지역은 규제지역에 해당되지요. 만약 내가 구입하고자 하는 주택이 규제지역에 해당되는지 확인하고 싶다면, '부동산정보 통합 열람' 사이트에서 확인 가능합니다.

 

대출을 취급한 금융기관에서는 국토교통부(주택소유확인 시스템)를 통해 차주의 이행 여부를 6개월 단위로 확인합니다.

만약 1년 이내에 규제지역 내 주택을 취득한 것(약정 위반)으로 확인되면, 기한이익 상실을 합니다. 기한이익 상실은 대출을 받은 시점으로 대출을 되돌리며, 그 기간 동안 발생한 이자나 부대비용은 지불해야 합니다.

 

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오늘은 고액 신용대출을 받은 고소득자의 대출 규제에 대해 알아보았습니다.

처음 접하시면 내용이 어려울 수 있으나, 한번 제대로 이해해두면 새로운 규제안들이 나올 때 금방 이해할 수 있을 것입니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

다음 시간에는, 비주택 부동산 담보대출 규제내용을 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

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