아파트(주택) 후순위 담보대출, 추가대출의 정리. (+개념, 금리, 대상)

이 글을 보시는 분들께서는 혹시,

 

▷ 집을 구매하기 위해서 주택담보대출을 알아보고 계신가요?

▷ 생활자금이 필요하여 집을 담보로 대출을 받아야 하시나요?

 

작년부터 계속 규제가 심해지고 있는 주택담보대출로 인해, 원하는 만큼의 담보대출을 받기가 힘들어졌습니다.

 

 

현재 주택담보대출의 한도는 1 주택자 기준,

- 조정대상지역에 있는 물건지라면 50%

- 투기지역·투기과열지역은 40%

입니다.

 

추가로, 담보를 설정하는 아파트(주택)이 9억을 초과한다면, 9억을 초과하는 금액은 20%가 적용이 되지요.(LTV 개념)

 

 

⭐️ 아직 주택담보대출에 대한 개념이 부족하시다면, 아래 게시글들을 먼저 읽어보시기 바랍니다! ⭐️

주택담보대출 알아보기. (근저당권, 임차보증금, LTV, DTI)

주택담보대출 한도 알아보기. (대출 한도 계산방법)

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오늘의 주제를 이어서 말씀드리면, 강화된 주택담보대출 규제로 인해 원하는 만큼 주택담보대출을 받지 못하는 분들을 위해 준비하였습니다.

 

바로, "아파트 후순위 담보대출"인데요.

 

 

   아파트 후순위 담보대출

아파트 후순위 담보대출이란, 담보대출을 받고자 하는 담보물건지에 선순위 설정이 있을 때 최대한도에서 설정금액을 차감한 나머지 금액을 후순위 금융회사를 통해 대출을 받는 것입니다.

 

주요 키워드인 '후순위'와 반대되는 개념은 당연히 '선순위'이겠죠?

선순위는 단어의 뜻 그대로, 먼저 순위를 점하는 것입니다. 

예를 들어, A은행에서 1억을 대출 받으면서 설정된 근저당권(120%)이 1억 2천만 원이 있는 담보 물건지가 있고, 그 물건지에 세입자 B씨가 보증금 1억에 전세(임차)로 들어간다고 가정해봅시다.

이때, 세입자의 보증금 1억보다, 먼저 설정이 되어 있는 1억 2천만 원이 선순위가 되는 것입니다.
이는 나중에 물건지에 압류나 경매가 들어와서 매각이 된다면, A은행에서 설정한 1억 2천만 원을 먼저 지급하고, 후순위인 B씨의 보증금을 돌려주는 것입니다.

 

 

아파트 후순위 담보대출은 선순위 대출 이후 동일한 주택을 담보로 추가 대출을 진행하게 되는데, 주택금융공사 보금자리론 대출은 현존하는 주택담보대출 고정금리 상품 중에서 가장 금리가 낮은 2% 초반대입니다.

 

"이렇게 낮은 금리도 후순위 담보대출이 되냐고요?"

 

"네. 됩니다."

 

1금융권의 주택담보대출은 위에 말씀드렸다시피, 조정대상지역은 50%, 투기·투기과열지역은 40% 밖에 안 나오는데요.

주택금융공사의 보금자리론 상품은, 물건지의 시세 가격이 3억 원 이하이면 최대 70% 까지, 초과할 경우 최대 60%까지 받을 수 있습니다.

때문에 먼저 1 금융권에서 대출을 받았다고 하더라도, 보금자리론 대출 심사를 통해 저금리의 추가대출을 받을 수도 있습니다.

 

 

 

   후순위 담보대출은 어디서 받을 수 있을까?

가장 좋은 후순위 담보대출은, 주택금융공사의 '보금자리론'입니다.

후순위 담보대출이지만 저금리로 이용할 수 있다는 장점이 있죠.

 

만약 보금자리론이 불가하다면, '저축은행이나 보험회사, 대부업권' 등을 통해 알아보아야 합니다.

 

 

 

   후순위 담보대출은 언제 필요할까?

1) 기존에 주택을 담보로 대출을 받았으나, 사업자금 등으로 필요한 경우

2) 기존 대출의 상환 또는 대환 문제로 큰 비용을 부담해야 하는 경우

3) 1금융권에서 저금리의 담보대출을 최대한도로 받았으나, 추가 대출 한도가 필요한 경우

 

위와 같은 상황이시라면, 후순위 담보대출을 알아보시는 것을 추천드립니다.

 

 

일반적인 주택담보대출보다 한도를 증가시켜서 대출을 받는 것이기 때문에, 당연히 단점도 있겠죠?

바로 금리(이자) 부분입니다.

 

아무래도, 저축은행이나 비은행업권(보험회사, 대부업권)이다 보니 시중은행들보다 금리가 높습니다.

금융회사 입장에서는 선순위가 있기 때문에, 추후에 차주 또는 물건지에 문제가 생겨도 후순위로 권리를 주장할 수밖에 없습니다.

그렇기 때문에 선순위 대출보다는 높은 리스크가 있는 후순위 담보대출의 금리가 더 높은 것이죠.

 

 

 

   아파트 후순위 담보대출, 주의해야 한다...

작년 10월 금융감독원의 발표 자료에 따르면 금융권에서 받은 주택담보대출 및 후순위 담보대출을 제때 갚지 못해 발생한 연체가 가파르게 증가하고 있습니다. 무엇보다 후순위 담보대출의 연체원금이 커지고 있는 점이 문제로 꼽히고 있습니다.

 

강력한 정부의 대출 규제 정책으로 1, 2 금융권뿐 아니라 대부업체의 주택담보대출도 증가하고 있는 것도 매우 우려스러운 점인데요. 2017년 8·2 대책 이후 대부업 후순위 담보대출이 급증하기 시작했고, 2017년 말 3877억 원에서 2020년 말 1조 5615억 원으로 무려 4배 이상 증가하였습니다. 문제는 대부업체 후순위 담보대출을 이용하는 상당수가 저신용자 다중채무자 등 취약 차주로 가계부채의 부실 위험이 더욱 높아지고 있다는 것입니다.

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모든 대출은 자금의 용도에 맞게 사용해야 하며, 상환계획 또한 반드시 세우신 후에 받으시기 바랍니다.

무분별한 대출은 회복하기 힘들 수 있습니다.

 

 

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