올해 초 법무부에서 소액임차인의 범위와 최우선변제금을 변경한다고 언급하였었는데요.
주택임대차보호법시행령 내 일부 내용들이 개정되었습니다.
요점을 먼저 말씀드리면,
"주택담보대출 한도를 산출할 때 영향이 있는 지역별 '소액보증금'이 변경되었습니다."
소액보증금이란?
소액보증금은 주택임대차보호법에서 규정하는 소액임차인에 해당될 경우,
경매나 압류 등의 권리침해가 발생하면 소액임차인에 해당되는 임차인이라면 법에서 정한 배당순서를 무시하고 일정 금액(소액보증금)을 먼저 배당해줍니다.
이 소액보증금이 왜 주택담보대출 한도와 관련이 있을까요?
1금융권에서 주택담보대출을 받을 때는
" 주택가격 x LTV - 소액보증금(or 임차보증금) "
의 공식에 따라 한도가 정해집니다.
위와 관련된 개념 내용들은 지난 게시글에 있으니 참고하시기 바랍니다.
주택담보대출 한도 알아보기. (대출 한도 계산방법)
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주택담보대출 알아보기. (근저당권, 임차보증금, LTV, DTI)
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다시 이야기를 이어가면,
위에 주택담보대출 한도에서 차감되는 부분인, 소액보증금과 임차보증금이 있는데요.
해당 주택 물건지에 세입자(임차인)이 있다면, 그 세대의 임차보증금(전월세 보증금)을 차감해야 합니다.
만약, 세입자가 없다면? 그때는 지역별 소액보증금을 차감해야 합니다.
이번에 변경된 부분이 바로, 소액보증금이 증가한 것입니다.
때문에 주택담보대출의 한도도 줄어들게 된 것이지요. ㅠㅠ
변경된 내용은 5.11(화)부터 적용되는 것으로 알고 있습니다.
집값은 무섭게 치솟고, 대출은 규제하고...
안 그래도 대출받아서 집 사기가 힘들었는데, 더 힘들게 되었습니다...
변경된 지역별 소액보증금
| 지역 | 소액보증금 변경 전 | 소액보증금 변경 후 |
| 서울시 | 3,700만원 | 5,000만원 |
| 과밀지역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 | 3,400만원 | 4,300만원 |
| 광역시, 안산시, 광주시, 파주시 | 2,000만원 | 2,300만원 |
| 그 밖에 지역 | 1,700만원 | 2,000만원 |
이번 상향폭은 역대급으로 큰데요.
서울시의 경우 무려 1,300만원이나 상승하였습니다.
변경된 사유가 김포시 주택가격 과열 때문이라는 얘기도 있습니다.
때문에 원래 광역시, 안산, 광주 지역과 동일한 기준이었지만, 이번 주택임대차보호법이 개정되면서 한 단계 위인 세종, 용인, 화성과 함께 분류되었습니다.
대출한도가 차감되어 안좋은 점도 있지만, 좋은 점도 있습니다.
임차인의 경우, 임대인이 전세물건지를 담보로 대출을 받아 선순위 근저당권이 설정되어 있다고 해도
나중에 소액보증금 만큼은 보장받을 수 있기 때문입니다.
소액보증금 우선변제 관련 법령
- 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제8조 제1항 -
소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
- 민사집행법 제246조 제1항 제6호 -
소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다.
- 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제8조 제1항 -
임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다.
- 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제8조 제1항 -
소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다.
- 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 및 제2항 -
소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다.
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