2·4 부동산 대책 정리! (+주요내용, 취지, 문제점, 공공주도)

지난 2월 4일, 국토교통부에서 25번째 부동산 대책을 발표하였습니다.

 

이번 부동산 대책을 간단하게 얘기하면, 2025년까지 서울에 32만 호, 전국 83만 호 주택 부지를 추가 공급하겠다는 것인데요.

정부의 입장은, 공공이 책임을 지고 부동산 공급을 조율한다면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있다는 의견입니다.

 

그럼 2·4 부동산 대책을 조금 더 자세하게 알아보겠습니다.

 

 

 

   취지1- 물량 공급을 통한 불안심리 해소

정부는 서울에만 분당신도시 3개, 강남 3구 아파트 수와 유사한 물량인 32만 호를 서울에 공급할 예정이며,

공공이 직접 토지주와 세입자 등의 이해관계를 조율하여 평균 13년이 걸리던 정비사업 기간을 5년 이내로 획기적으로 단축하겠다고 발표했습니다.

또한 특별건축구역과 민간건설사의 창의적인 설계와 시공, 그리고 충분한 생활 SOC(사회간접자본)으로 주택 공급의 품질을 높일 계획이라고 합니다.

 

 

그리고 청약제도도 개편되었는데요.

3040세대 실수요자들의 내 집 마련 기회를 창출하겠다는 것입니다.

일반공급의 비중을 15%에서 50%로 상향하고, 일반공급에 30%의 추첨제를 도입할 예정이니다.

 

 

 

   취지2- 규제혁신과 개발이익 공유

많은 부동산 규제들이 있었는데, 공공과 함께한다면 완화시킬 수 있다는 의견입니다.

용도지역의 변경과 용적률 상향, 기부채납 부담 완화 등을 통해 도시·건축규제를 완화하고,

재건축을 통한 초과이익 부담금을 없애기 위해 공공 시행을 통해 완화 또는 부담금을 받지 않겠다고 하였습니다.

 

이외에도 지자체 지구지정이나 인허가 등의 심의 업무들은 신속하게 지원할 예정이고,

공공에서 시행하는 부동산 개발이익들은 공유할 수 있는 방안을 마련하겠다고 밝혔습니다.

 

 

 

   취지3- 인센티브와 새로운 비즈니스 창출

이번 대책을 통해서 토지주에게 10~30%p 추가 수익과 사업기간 단축, 그리고 리스크를 공공이 부담하겠다는 취지입니다. 더불어 민간에서는 새로운 시장과 비즈니스 기회를 창출할 수 있도록 다양한 방안을 모색할 예정이라고 합니다.

규제완화 사업기간 단축을 통해 토지주에게는 수익을, 세입자와 영세상인에게는 안정된 삶과 인프라를 제공하는 것이 목적이라고 밝혔습니다.

 

 

 

 

   2·4 부동산 대책 주요 내용

▼ 재개발 재건축

이해관계 조율과 공익 확보 등 공공기능을 정비사업에 적용한 '공공 직접시행 정비사업'을 신설한다고 합니다.

주민들의 동의를 받아 LH 또는 SH 등이 재개발과 재건축을 직접 시행하고, 사업과 분양계획 등을 직접 주도하여 신속하게 업무 처리하는 것으로, 조합원의 과반수가 요청하면 공기업의 정비사업이 시행되고 조합총회나 관리처분 인가 절차가 생략이 됩니다.

이를 통해 기존 평균 13년이 소요되는 기간을 5년으로 단축할 것으로 전망했습니다.

 

 

▼ 도심 공공주택 복합사업

이 사업은 3년간 한시적으로 도입되는 공공주도 패스트트랙입니다.

용도지역의 변경과 용적률 상향, 기부체납 제한 등의 내용이 담겨 있습니다.

 

3개의 지구가 신설되고 각 지구별 규제가 완화됩니다.

• 주거상업고밀지구 : 5천㎡ 이상 / 승강장 350m 이내 / 용적률, 상업비율 및 주차장 의무 완화
• 주가산업융합지구 : 5천㎡ 이상 / 산업 쇠퇴지역 / 용도지역 변경, 건축 인센티브 부여
• 주택공급활성화지구 : 1만㎡ 이상 / 공공개입 노후지역 / 용적률 등 도시 건축 인센티브 제공

 

▼ 소규모 정비 사업과 도시재생

토지주의 동의를 통해 공공이 직접 시행 가능하도록 하는 소규모 정비 절차를 신설합니다.

소규모 정비 요건 완화와 도시건축규제를 완하하고, 도시재생 지구를 지정하여 신규 주택 공급을 활성화할 예정입니다.

 

 

▼ 도시재생

 

 

 

 

   2·4 부동산 대책의 문제점은?

지난 9일 2·4 부동산 대책의 문제점과 대책을 논의하였습니다.

 

국민의힘 부동산시장 정상화 특별위원회 위원장인 송석준 의원은,

△공급물량 부풀리기 △공급물량 산출방식의 오류 △민간공급 외면 △75%가 방치 중인 공공지원 민간임대사업

등의 항목들을 점검하였는데요.

 

특별위원회는 위 대책들이, 확정되지 않은 미래의 가정을 주택공급대책으로 발표한 것이 아닌지, 5년이라는 기한 내 물량 공급은 물론 택지 확보조차 쉽지 않다는 우려를 내비쳤습니다.

 

 

이어서 7가지 정도의 문제점을 지적하였습니다.

 

1) 거래 활성화 대책 부재

2) 도심의 민간 재개발·재건축 규제 완화 대책 부재

3) 공공주도의 경우 참여 유인 부재

4) 공공주도 정비사업에서의 당연한 혜택마저 특혜로 포장

5) 연이은 정책 실패로 신뢰도 하락

6) 민간을 배제하고 공공 주도로 대체

7) 실패한 도시재생사업의 반복

 

위에 지적한 문제점들뿐 아니라, 거래 활성화 및 규제 완화, 민간 참여 유인 부재 속에 브랜드 선정 권한을 제외하고는 모든 자율성과 결정 권한을 공공에 넘기는 위험에도 불구하고 '정책 신뢰성 담보'라는 근본적 문제점을 해결하지 못한 점을 꼬집었습니다.

 

 

위 문제점들을 해결하려면

- 정부, 공공기관에서 모든 공급권과 거래 감시권을 독점하려는 시도를 금지하여야겠으며,

- 민간의 주택공급과 주택거래를 옥죄는 규제들은 개선 및 완화가 필요하겠으며,

- 조세부담 감면을 통해 주택 가격 하향 안정화 도모에 힘을 써야 할 것 같습니다.

 

정부에서는 과열된 부동산 시장을 바로잡기 위해 벌써 25번째 부동산 대책을 내놓았는데요.

과정과 그 속에 담긴 취지도 중요하지만, 무엇보다 결과가 중요하지 않겠습니까?

변화가 필요한 시점인 것 같습니다.

 

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